Căn cứ pháp lý: Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Định nghĩa và phân loại tranh chấp
Theo khoản 47, Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được hiểu là “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng pháp luật và xét xử, cần phân biệt rõ hai nhóm tranh chấp chính là:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất:Đây là dạng tranh chấp về việc xác định chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp đối với một thửa đất cụ thể. Loại tranh chấp này bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã trước khi khởi kiện.
- Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất:Đây là các tranh chấp về giao dịch dân sự, thừa kế hoặc tài sản gắn liền với đất. Đối với nhóm này, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã được khuyến khích nhưng không phải là điều kiện bắt buộc để Tòa án thụ lý.
- Hòa giải tranh chấp đất đai
Theo quy định tại khoản 1, Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tuy nhiên, nếu tự hòa giải không thành, tranh chấp đất đai (loại tranh chấp về quyền sử dụng đất) bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.
Trình tự, Thủ tục Hòa giải tại UBND cấp xã sẽ bao gồm các bước sau:
- Tiếp nhận và xử lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
- Thẩm tra, xác minh và thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
- Tổ chức phiên hòa giải và lập biên bản hòa giải
Kết quả hòa giải, dù thành hay không thành, đều phải được lập thành biên bản. Biên bản này phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt và các thành viên tham gia hòa giải.
Trường hợp Hòa giải thành: Nếu sự thỏa thuận của các bên làm thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày, UBND cấp xã phải gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp Hòa giải không thành: Biên bản hòa giải không thành là tài liệu pháp lý quan trọng nhất để các bên có thể tiến hành bước tiếp theo (khởi kiện hoặc khiếu nại). UBND cấp xã phải hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp theo.
*Theo khoản 2, Điều 235 Luật Đất đai 2024, thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.
- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
- Đối với đất đã có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo Điều 137 Luật đất đai 2024: Tranh chấp phát sinh đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
- Đối với đất không có Giấy chứng nhận thì người dân được phép lựa chọn một trong hai cách thức:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
- Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài thương mại (điểm mới): Luật Đất đai 2024 lần đầu tiên ghi nhận thẩm quyền của Trọng tài Thương mại trong giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, thẩm quyền này chỉ áp dụng cho các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mạiliên quan đến đất đai. Điều kiện tiên quyết là các bên phải có thỏa thuận trọng tài (trong hợp đồng hoặc văn bản riêng).
- Quy trình giải quyết tranh chấp theo thủ tục hành chính (tại UBND)
Trong trường hợp người dân lựa chọn giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành chính (đối với đất không có giấy tờ), quy trình giải quyết được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
4.1. Thẩm quyền giải quyết
- Chủ tịch UBND cấp xã: Có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.
- Chủ tịch UBND cấp tỉnh:Có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mà một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
4.2. Trình tự, thủ tục giải quyết
Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã, cấp tỉnh được thực hiện theo các bước sau đây:
- Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
- Sau khi nhận đơn, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm:
- Trong thời hạn 05 ngày làm việckể từ ngày nhận được đơn: Phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) về việc thụ lý đơn. Trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.
- Giao trách nhiệm cho cơ quan tham mưu giải quyết.
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ tiến hành các hoạt động chuyên môn:
- Thẩm tra, xác minh vụ việc thực tế.
- Tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp (lưu ý: đây là bước hòa giải trong quá trình giải quyết, khác với hòa giải cơ sở tiền tố tụng).
- Tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết).
- Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành:
- Quyết định giải quyết tranh chấp; hoặc
- Quyết định công nhận hòa giải thành (nếu các bên thỏa thuận được trong quá trình giải quyết).
Quyết định này được gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
4.3. Thời gian giải quyết tranh chấp
- Đối với tranh chấp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã: Không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý đơn.
- Đối với tranh chấp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh: Không quá 50 ngày kể từ ngày thụ lý đơn.
- Trường hợp đặc thù: Đối với các xã miền núi, biên giới; đảo; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện nêu trên được tăng thêm 10 ngày.
- Quy trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Đây là quy trình áp dụng cho đại đa số các tranh chấp đất đai hiện nay, bao gồm cả đất có giấy tờ và đất không giấy tờ (nếu người dân lựa chọn Tòa án). Quy trình này được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
5.1. Thẩm quyền của Tòa án
Để xác định đúng Tòa án khi nộp đơn khởi kiện, người khởi kiện cần lưu ý các quy định về thẩm quyền như sau:
- Tòa án nhân dân khu vực: Có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm các tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đối với tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản tọa lạc sẽ có thẩm quyền giải quyết.
- Tòa án nhân dân cấp tỉnh: Có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực, theo quy định tại Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Ngoài ra, Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thể lấy vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực lên để giải quyết nếu thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân khu vực.
5.2. Trình tự, thủ tục giải quyết
Quy trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án được thực hiện theo các bước sau đây:
- Nộp đơn khởi kiện
Nếu tranh chấp thuộc trường hợp phải hòa giải tại UBND cấp xã thì trong hồ sơ khởi kiện phải bao gồm Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã (Bản chính hoặc sao y chứng thực).
- Tòa án nhận đơn và phân công thẩm phán xem xét đơn
- Thụ lý vụ án
- Tiến hành hòa giải
- Chuẩn bị xét xử
- Xét xử ở phiên tòa sơ thẩm
*Sau khi có bản án sơ thẩm, nếu một trong các bên kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm, vụ án sẽ được xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành ngay.
- Thi hành án
6.1. Thi hành Quyết định giải quyết tranh chấp của UBND
Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND có hiệu lực thi hành sau 30 ngày nếu không có khiếu nại, khởi kiện. Nếu các bên không tự nguyện chấp hành, Nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế thi hành.
6.2. Thi hành Bản án của Tòa án
Sau khi bản án có hiệu lực, người thắng kiện cần làm đơn yêu cầu thi hành án gửi cơ quan Thi hành án dân sự. Chấp hành viên sẽ ra quyết định thi hành án, ấn định thời gian tự nguyện thi hành. Nếu bên phải thi hành án cố tình chây ì, cơ quan thi hành án có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế.
Trên là những thông tin cơ bản về quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Để có thể bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình trong quá trình giải quyết tranh chấp, trong mọi trường hợp, người dân nên chủ động tìm hiểu pháp luật, chuẩn bị chứng cứ đầy đủ và có thể tham khảo thêm ý kiến của chuyên gia pháp lý.
