Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, hình thức Nhà nước cho thuê đất và phương thức nộp tiền thuê đất có ảnh hưởng trực tiếp đến phạm vi quyền của người sử dụng đất. Người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm bị hạn chế đáng kể về quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất so với người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Theo quy định tại Điều 34 (đối với tổ chức kinh tế) và khoản 2 Điều 37 (đối với cá nhân) của Luật Đất đai 2024, người thuê đất trả tiền hằng năm được trao các quyền hạn mang tính chất quản lý và khai thác tài sản trên đất, nhưng bị hạn chế tối đa việc định đoạt đối với quyền sử dụng đất. Cụ thể, người thuê đất có các quyền chủ yếu gồm:
- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo Điều 26 và Điều 31 của Luật Đất đai;
- Được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, nhưng không được thế chấp quyền sử dụng đất; việc thế chấp được thực hiện tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
- Đối với trường hợp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì được cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm.
Trong khi đó, tại Điều 33 (đối với tổ chức kinh tế) và khoản 1 Điều 37 (đối với cá nhân) của Luật Đất đai 2024 quy định người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có phạm vi quyền rộng hơn. Ngoài các quyền chung, người sử dụng đất còn được:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình (đối với cá nhân thì bao gồm cả quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp);
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình;
- Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Để thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (đối với cá nhân).
Vậy người thuê đất trả tiền hằng năm có được chuyển sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay không?
Câu trả lời là có, nếu thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần theo quy định của Luật.
Theo khoản 1 Điều 30 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (quy định tại Điều 120 Luật Đất đai 2024) thì được lựa chọn chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho thời gian thuê còn lại. Khi chuyển đổi hình thức trả tiền thuê đất, người sử dụng đất phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển sang hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Ở chiều ngược lại, tại khoản 2 Điều 30 Luật Đất đai 2024 cũng quy định tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền thuê đất hằng năm. Phần tiền thuê đất đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã thiết kế cơ chế linh hoạt đối với các trường hợp pháp luật cho phép lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, tạo điều kiện để người sử dụng đất cân nhắc phương thức thanh toán phù hợp với nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính của mình. Tuy nhiên, việc chuyển đổi chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định và hoàn thành các thủ tục theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
