Hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là các giao dịch dân sự có giá trị kinh tế lớn, chịu sự điều chỉnh đồng thời của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản pháp luật có liên quan. Trong thực tiễn giao dịch bất động sản tại Việt Nam, việc lập vi bằng do Thừa hành viên thực hiện ngày càng được nhiều cá nhân, tổ chức lựa chọn nhằm ghi nhận các sự kiện, hành vi phát sinh trong quá trình giao dịch.
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại tình trạng hiểu sai bản chất pháp lý của vi bằng, cho rằng vi bằng có thể thay thế hợp đồng công chứng hoặc là căn cứ trực tiếp để xác lập, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Những cách hiểu không chính xác này đã dẫn đến nhiều tranh chấp, làm phát sinh rủi ro pháp lý và thiệt hại đáng kể cho các bên tham gia giao dịch.
Việc nhận diện đúng giá trị pháp lý của vi bằng, phạm vi thẩm quyền của Thừa hành viên cũng như mối quan hệ giữa vi bằng với hợp đồng công chứng là yêu cầu cần thiết nhằm bảo đảm an toàn pháp lý trong các giao dịch bất động sản.
1. Khái niệm, bản chất pháp lý và phạm vi thẩm quyền lập vi bằng của Thừa hành viên
1.1. Khái niệm và bản chất pháp lý của vi bằng
Theo Điều 2 Nghị định số 151/2026/NĐ-CP của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Văn phòng thi hành án dân sự, Thừa hành viên, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa hành viên trực tiếp chứng kiến, được lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức theo quy định của pháp luật.
Theo Nghị định số 151/2026/NĐ-CP, chức danh Thừa phát lại trước đây được đổi tên thành Thừa hành viên, đồng thời Văn phòng Thừa phát lại được đổi tên thành Văn phòng thi hành án dân sự. Việc thay đổi tên gọi này không làm thay đổi bản chất pháp lý của hoạt động lập vi bằng mà chỉ thể hiện sự điều chỉnh về tổ chức và mô hình hoạt động theo quy định mới của Chính phủ.
Bản chất của vi bằng là ghi nhận khách quan các sự kiện, hành vi xảy ra trên thực tế thông qua việc Thừa hành viên trực tiếp quan sát, chứng kiến bằng giác quan của mình và có thể sử dụng các phương tiện kỹ thuật như chụp ảnh, ghi âm, ghi hình hoặc các phương tiện hợp pháp khác để phản ánh trung thực sự kiện, hành vi được ghi nhận.
Do đó, vi bằng chỉ phản ánh việc một sự kiện hoặc hành vi đã xảy ra tại một thời điểm, địa điểm nhất định chứ không có chức năng xác nhận tính hợp pháp của giao dịch, không xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản và cũng không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên.
1.2. Phân biệt cơ bản giữa vi bằng và văn bản công chứng, chứng thực
Vi bằng và văn bản công chứng, chứng thực đều là các văn bản có giá trị pháp lý nhất định nhưng có bản chất và chức năng hoàn toàn khác nhau.
Công chứng là việc Công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng hoặc giao dịch dân sự bằng văn bản theo quy định của Luật Công chứng. Trong quá trình công chứng, Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra năng lực hành vi dân sự của các bên, tính hợp pháp của đối tượng giao dịch, ý chí tự nguyện của các bên và việc tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, việc lập vi bằng không nhằm mục đích chứng nhận tính hợp pháp hoặc hiệu lực của hợp đồng, giao dịch, không xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản và không thay thế hoạt động công chứng hoặc chứng thực. Thừa hành viên chỉ thực hiện việc ghi nhận khách quan các sự kiện, hành vi mà mình trực tiếp chứng kiến.
Nghị định số 151/2026/NĐ-CP tiếp tục khẳng định nguyên tắc rằng vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực hoặc văn bản hành chính khác theo quy định của pháp luật. Vì vậy, việc các bên chỉ lập vi bằng để ghi nhận việc ký kết hợp đồng hoặc giao nhận tiền nhằm thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực là không phù hợp với quy định của pháp luật và không làm phát sinh hiệu lực chuyển quyền đối với quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở.
2. Giá trị pháp lý và giới hạn của vi bằng trong giao dịch bất động sản
2.1. Giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch bất động sản
Vi bằng là công cụ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật phát sinh trong quá trình giao dịch và có giá trị chứng cứ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, giá trị pháp lý của vi bằng chỉ giới hạn trong phạm vi ghi nhận khách quan các sự kiện, hành vi mà Thừa hành viên trực tiếp chứng kiến chứ không có giá trị xác lập, chuyển giao hoặc chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.
Trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, vi bằng có thể được sử dụng để ghi nhận các sự kiện phát sinh hợp pháp như:
– Việc giao nhận tiền đặt cọc hoặc thanh toán tiền theo từng đợt;
– Việc giao nhận hồ sơ, tài liệu hoặc giấy tờ;
– Việc bàn giao hiện trạng nhà, đất và tài sản gắn liền với đất;
– Hiện trạng công trình xây dựng, hiện trạng sử dụng đất hoặc các sự kiện thực tế khác phục vụ việc chứng minh khi phát sinh tranh chấp.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, vi bằng có thể được sử dụng cùng với các tài liệu, chứng cứ khác để chứng minh việc giao nhận tiền, việc bàn giao tài sản, thời điểm phát sinh sự kiện hoặc các hành vi thực tế của các bên.
Dưới góc độ tố tụng dân sự, theo Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập là một trong các nguồn chứng cứ. Vi bằng do Thừa hành viên lập thuộc nhóm nguồn chứng cứ này và có thể được Tòa án sử dụng để xem xét, đánh giá cùng với các tài liệu, chứng cứ khác trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự. Giá trị chứng minh của vi bằng không được xác định một cách mặc nhiên mà được Tòa án đánh giá theo nguyên tắc xem xét khách quan, toàn diện và đầy đủ toàn bộ chứng cứ có trong hồ sơ vụ án theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
2.2. Các trường hợp không được lập vi bằng theo Điều 28 Nghị định số 151/2026/NĐ-CP
Nhằm ngăn ngừa việc lợi dụng vi bằng để hợp thức hóa các giao dịch trái pháp luật hoặc thay thế chức năng của hoạt động công chứng, Điều 28 Nghị định số 151/2026/NĐ-CP quy định các trường hợp Thừa hành viên không được lập vi bằng.
Đối với lĩnh vực đất đai và nhà ở, Thừa hành viên không được lập vi bằng trong các trường hợp sau:
– Ghi nhận việc xác nhận nội dung hoặc việc ký kết hợp đồng, giao dịch thuộc trường hợp pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực;
– Ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác trong trường hợp pháp luật không cho phép hoặc không đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật;
– Ghi nhận các sự kiện, hành vi nhằm hợp thức hóa các giao dịch trái pháp luật hoặc che giấu hành vi vi phạm pháp luật;
– Ghi nhận các sự kiện, hành vi mà Thừa hành viên không trực tiếp chứng kiến hoặc thuộc các trường hợp pháp luật cấm lập vi bằng.
Do đó, việc lập vi bằng để thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng, chứng thực là trái với giới hạn thẩm quyền của Thừa hành viên và không làm phát sinh hiệu lực pháp lý của giao dịch.
2.3. Vi bằng không thay thế hợp đồng công chứng trong giao dịch bất động sản
Pháp luật Việt Nam quy định chặt chẽ về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng hoặc góp vốn mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản).
Đối với giao dịch về nhà ở, khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các hợp đồng thuộc khoản 1, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định kể từ thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và việc thực hiện hợp đồng phải tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Từ các quy định nêu trên có thể khẳng định rằng, đối với những giao dịch mà pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, vi bằng không thể thay thế hợp đồng công chứng hoặc văn bản chứng thực. Vì vậy, việc các bên chỉ lập vi bằng mà không thực hiện hợp đồng theo đúng hình thức bắt buộc của pháp luật tiềm ẩn rủi ro rất lớn về hiệu lực của giao dịch, khả năng đăng ký quyền và nguy cơ phát sinh tranh chấp trong tương lai.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc hiểu đúng bản chất pháp lý của vi bằng có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch. Các chủ thể tham gia giao dịch cần phân biệt rõ chức năng của vi bằng với hoạt động công chứng, chứng thực, đồng thời tuân thủ đầy đủ các điều kiện về chủ thể, đối tượng, hình thức và trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở. Chỉ khi được sử dụng đúng phạm vi và đúng mục đích, vi bằng mới phát huy giá trị là nguồn chứng cứ hữu ích, góp phần hạn chế tranh chấp và nâng cao hiệu quả bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bất động sản.
