Thời hạn sử dụng nhà chung cư là vấn đề cần được hiểu đúng trên cả phương diện pháp lý và kỹ thuật xây dựng. Pháp luật hiện hành quy định rõ căn cứ xác định thời hạn sử dụng, thời điểm bắt đầu tính thời hạn, việc kiểm định chất lượng công trình khi hết thời hạn theo thiết kế và cách xử lý đối với nhà chung cư không còn bảo đảm an toàn. Những quy định này cũng là cơ sở để xác định quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng.
- Căn cứ xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư
Theo khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng theo thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Về thời điểm bắt đầu tính thời hạn sử dụng, khoản 2 Điều 58 quy định rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ thời điểm nghiệm thu nhà chung cư để đưa vào sử dụng.
Như vậy, muốn biết một tòa nhà chung cư cụ thể được thiết kế để sử dụng trong bao lâu, cần kiểm tra hồ sơ thiết kế và văn bản thẩm định của công trình. Không phải mọi chung cư đều mặc nhiên có thời hạn sử dụng 50 năm hay 70 năm như cách hiểu phổ biến.
Đáng lưu ý, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc chưa hết thời hạn nhưng xuất hiện tình trạng hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng, UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.
Có thể thấy, việc hết thời hạn sử dụng theo thiết kế không có nghĩa tòa nhà phải phá dỡ ngay. Thay vào đó, đây là mốc thời gian để cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm định, đánh giá chất lượng và xác định việc công trình có tiếp tục được sử dụng hay phải xử lý theo quy định pháp luật.
- Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình
Như đã nêu ở trên, thời hạn sử dụng của nhà chung cư được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế. Về yêu cầu kỹ thuật, pháp luật về xây dựng có quy định về thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình, trong đó có QCVN 03:2022/BXD.
Theo Bảng 1 của QCVN 03:2022/BXD, thời hạn sử dụng theo thiết kế được phân thành các mức khác nhau, tùy thuộc vào loại và đặc điểm của công trình, gồm:
- Nhỏ hơn 25 năm đối với các công trình thuộc phạm vi quy định tương ứng tại Phụ lục A của quy chuẩn;
- Không nhỏ hơn 25 năm đối với công trình chịu tác động trực tiếp của môi trường xâm thực mạnh, như môi trường hóa chất, môi trường biển, trừ công trình tạm;
- Không nhỏ hơn 50 năm đối với các công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật và các công trình dạng nhà khác không thuộc các nhóm còn lại;
- Không nhỏ hơn 100 năm đối với nhà, công trình độc đáo có giá trị kiến trúc hoặc mang ý nghĩa biểu tượng quan trọng và các công trình tương tự.
Các mức thời hạn trên là thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình, được xác định dựa trên yêu cầu kỹ thuật và đặc điểm của từng công trình. Đây là một trong những căn cứ để xác định thời hạn sử dụng của nhà chung cư theo Điều 58 Luật Nhà ở.
Đối với một nhà chung cư cụ thể, không thể chỉ nhìn vào các mức thời hạn nêu trên để xác định thời hạn sử dụng. Cần xem hồ sơ thiết kế và văn bản thẩm định của công trình để xác định thời hạn sử dụng theo thiết kế của nhà chung cư đó.
- Phân biệt thời hạn sử dụng nhà chung cư và thời hạn sở hữu căn hộ
Từ các quy định nêu trên có thể thấy, thời hạn sử dụng nhà chung cư trước hết được xác định đối với công trình. Theo đó, thời hạn này được tính từ thời điểm nghiệm thu đưa nhà chung cư vào sử dụng và được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế và kết quả kiểm định khi cần thiết. Các mức thời hạn trong QCVN 03:2022/BXD cũng là các mức thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình, không phải thời hạn sở hữu căn hộ.
Trong khi đó, quyền sở hữu căn hộ là quyền tài sản của chủ sở hữu. Vì vậy, không thể đồng nhất thời hạn sử dụng của nhà chung cư với thời hạn sở hữu căn hộ. Chẳng hạn, việc một nhà chung cư được xác định có thời hạn sử dụng theo thiết kế là 50 năm không có nghĩa là chủ sở hữu căn hộ đương nhiên chỉ được sở hữu căn hộ trong 50 năm.
Đáng lưu ý, Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế. Quy định này nhằm bảo đảm người mua, người thuê mua được cung cấp thông tin về thời hạn sử dụng của công trình khi giao kết hợp đồng. Do đó, khi xem xét một căn hộ chung cư, cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng của nhà chung cư với quyền sở hữu đối với căn hộ để tránh hiểu rằng hai khái niệm này có cùng một thời hạn.
- Quy định về kiểm định chất lượng khi hết thời hạn sử dụng theo thiết kế
Như đã đề cập ở trên, thời hạn sử dụng theo thiết kế chỉ là căn cứ ban đầu để xác định thời gian sử dụng của nhà chung cư. Khi hết thời hạn này, nhà chung cư không mặc nhiên phải phá dỡ mà phải được kiểm định, đánh giá chất lượng để xác định tình trạng thực tế của công trình.
Theo khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở, việc kiểm định, đánh giá chất lượng được thực hiện trong hai trường hợp: (i) nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế; hoặc (ii) chưa hết thời hạn theo thiết kế nhưng đã bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ hoặc không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng. Khi thuộc một trong các trường hợp này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định.
Kết quả kiểm định không chỉ nhằm xác định tình trạng của công trình mà còn là căn cứ để xác định nhà chung cư có thuộc trường hợp phải phá dỡ hay vẫn có thể tiếp tục sử dụng. Trường hợp nhà chung cư chưa thuộc diện phải phá dỡ, kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng cho đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ. Như vậy, việc hết thời hạn sử dụng theo thiết kế không đồng nghĩa với việc nhà chung cư phải chấm dứt sử dụng hoặc bị phá dỡ ngay. Sau thời điểm này, việc tiếp tục sử dụng nhà chung cư được xác định trên cơ sở kết quả kiểm định và kết luận của cơ quan có thẩm quyền.
Quy định này cũng cho thấy mối liên hệ giữa thời hạn theo thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của nhà chung cư. Thời hạn theo thiết kế là mốc để xem xét, kiểm định, còn thời gian công trình thực tế được tiếp tục sử dụng phụ thuộc vào tình trạng chất lượng và kết luận kiểm định. Đây cũng là cơ sở để xem xét các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định của pháp luật.
- Quy định về trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ
Trường hợp kết luận kiểm định xác định nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, việc xử lý được thực hiện theo các quy định của Luật Nhà ở về phá dỡ, di dời, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và các quy định pháp luật có liên quan. Khi đó, vấn đề cần giải quyết không chỉ là việc phá dỡ công trình mà còn bao gồm di dời người đang sử dụng, bố trí chỗ ở, thực hiện cải tạo hoặc xây dựng lại nhà chung cư và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu.
Các quy định chi tiết về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện được hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 20/VBHN-BXD ngày 26/03/2026 của Bộ Xây dựng. Văn bản này quy định cụ thể nhiều nội dung liên quan đến việc lập và thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, di dời, bố trí chỗ ở và giải quyết các vấn đề về đất đai, đầu tư, bồi thường, tái định cư trong từng trường hợp.
Vì vậy, đối với một nhà chung cư cụ thể, việc xác định quyền và lợi ích của chủ sở hữu cần được xem xét trên cơ sở kết luận kiểm định và phương án xử lý được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cùng với các quy định áp dụng cho từng dự án. Các nội dung có thể liên quan gồm: kết luận kiểm định và việc xác định nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ; phương án di dời và bố trí chỗ ở tạm thời; phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc bố trí nhà ở theo từng trường hợp; quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng; quyền sử dụng đất và việc xử lý đất thuộc phạm vi dự án; các vấn đề liên quan đến đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và thực hiện dự án xây dựng lại.
- Định hướng mới về thời hạn sử dụng nhà chung cư
Vào ngày 18/09/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP, giao Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng;
Nghị quyết cũng định hướng làm rõ cách xử lý khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, trong đó có việc tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư là thuật ngữ kỹ thuật gắn liền với tuổi thọ công trình (tính từ lúc nghiệm thu theo hồ sơ thiết kế và chất lượng thực tế), hoàn toàn tách biệt với quyền sở hữu căn hộ của cư dân. Việc hết thời hạn thiết kế không đồng nghĩa với việc phải phá dỡ ngay, mà là căn cứ để cơ quan chức năng tiến hành kiểm định chất lượng nhằm quyết định cho phép tiếp tục sử dụng hay phải cải tạo, xây dựng lại. Khi buộc phải phá dỡ, quyền lợi hợp pháp về chỗ ở, tái định cư và quyền sử dụng đất của chủ sở hữu vẫn luôn được pháp luật bảo đảm theo các phương án xử lý cụ thể.
