Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền để lại tài sản và người thừa kế có quyền nhận di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Đối với di sản là quyền sử dụng đất và nhà ở tại Việt Nam, việc thực hiện quyền của người thừa kế còn phải tuân thủ các điều kiện được quy định tại Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Có thể khẳng định rằng người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam theo quy định của pháp luật dân sự. Tuy nhiên, việc người thừa kế có được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) hay chỉ được hưởng giá trị của di sản sẽ phụ thuộc vào loại đất được thừa kế, điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam và việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai, nhà ở.
Bài viết dưới đây phân tích các quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Quốc tịch Việt Nam và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP với mục tiêu là làm rõ quyền nhận thừa kế nhà đất của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Phân định tư cách chủ thể sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024
Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là phân định rõ tư cách pháp lý của các nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thay vì áp dụng cách tiếp cận tương đối thống nhất như Luật Đất đai 2013.
1.1. Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài (người vẫn còn quốc tịch Việt Nam) được xác định là cá nhân sử dụng đất và được áp dụng các quyền, nghĩa vụ như cá nhân trong nước.
Quy định này đánh dấu sự thay đổi đáng kể so với Luật Đất đai 2013. Theo đó, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất đối với các loại đất mà pháp luật cho phép cá nhân được sử dụng, như đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (nếu đáp ứng điều kiện sử dụng đối với từng loại đất theo quy định của Luật Đất đai).
Nói cách khác, xét về quyền sử dụng đất, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài được pháp luật đối xử bình đẳng với cá nhân đang cư trú trong nước.
1.2. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Khác với công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là một nhóm chủ thể độc lập được Luật Đất đai 2024 ghi nhận.
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Đối với nhóm chủ thể này, Luật Đất đai 2024 cho phép nhận thừa kế quyền sử dụng đất trong phạm vi pháp luật quy định. Tuy nhiên, việc được đăng ký sang tên và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải đáp ứng các điều kiện của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, trong đó có điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định của pháp luật về xuất nhập cảnh.
Như vậy, mặc dù đều thuộc nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, công dân Việt Nam còn quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam không còn quốc tịch Việt Nam có địa vị pháp lý khác nhau khi thực hiện quyền đối với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
- Cơ chế nhận thừa kế bất động sản của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, quyền nhận thừa kế của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được bảo đảm theo hai cơ chế pháp lý khác nhau, tùy thuộc vào việc người nhận thừa kế có đáp ứng điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận hay không. Cụ thể về hai cơ chế này như sau:
2.1. Nhận thừa kế và được đăng ký đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hưởng hiện vật).
Theo khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai năm 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.
Sau khi hoàn thành thủ tục về thừa kế và thực hiện đăng ký biến động theo quy định của pháp luật đất đai, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định thì người nhận thừa kế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đứng tên mình.
2.2. Nhận giá trị của di sản thông qua việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (hưởng giá trị tài sản).
Không phải trong mọi trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nhận thừa kế.
Theo khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp tất cả người nhận thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, pháp luật vẫn bảo đảm quyền tài sản của họ thông qua việc cho phép chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để hưởng giá trị của di sản.
Cụ thể, trong trường hợp này, người nhận thừa kế có quyền đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc là bên tặng cho trong hợp đồng, văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất đối với người thuộc đối tượng được nhận tặng cho theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật về nhà ở.
Trường hợp chưa thực hiện việc chuyển nhượng hoặc tặng cho thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. Quy định này nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người nhận thừa kế trong thời gian chưa hoàn tất việc định đoạt quyền sử dụng đất.
- Điều kiện để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện quyền nhận thừa kế nhà đất
Để được đăng ký sang tên hoặc thực hiện các quyền đối với di sản là quyền sử dụng đất và nhà ở tại Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, Luật Quốc tịch Việt Nam và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.
Ngoài các giấy tờ chứng minh quyền thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, người nhận thừa kế cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh điều kiện nhập cảnh và tư cách người gốc Việt Nam theo quy định của pháp luật.
3.1. Chứng minh điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam
Theo khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai năm 2024, điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023 và Điều 3 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn được đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở nhận thông qua thừa kế phải thuộc trường hợp được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Việc chứng minh điều kiện được phép nhập cảnh được thực hiện thông qua hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế còn hiệu lực, có thông tin hoặc dấu kiểm chứng thể hiện việc nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam theo quy định của pháp luật về xuất nhập cảnh. Trường hợp cơ quan giải quyết thủ tục có thể khai thác thông tin nhập cảnh thông qua cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc việc kiểm chứng được thực hiện bằng phương thức điện tử thì thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành tại thời điểm giải quyết thủ tục.
Việc đáp ứng điều kiện được phép nhập cảnh là một trong các điều kiện pháp lý bắt buộc để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở nhận thông qua thừa kế theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
3.2. Chứng minh tư cách người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Bên cạnh điều kiện nhập cảnh, người nhận thừa kế phải chứng minh mình là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 3 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, việc chứng minh có thể được thực hiện thông qua một trong các loại giấy tờ sau:
- Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp chứng minh người đó đã từng có quốc tịch Việt Nam, như Giấy khai sinh, Quyết định cho thôi quốc tịch Việt Nam, Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân hoặc các giấy tờ hợp pháp khác;
- Giấy tờ hộ tịch hoặc giấy tờ hợp pháp khác chứng minh quan hệ huyết thống với người đã từng có quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật.
Đối với giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền nước ngoài cấp, việc chứng nhận lãnh sự, hợp pháp hóa lãnh sự và dịch ra tiếng Việt được thực hiện theo quy định của pháp luật Việt Nam, trừ trường hợp được miễn theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo quy định của pháp luật.
3.3. Hồ sơ chứng minh quyền thừa kế
Ngoài các giấy tờ chứng minh nhân thân và điều kiện được đứng tên theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023, người nhận thừa kế cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh quyền hưởng di sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Công chứng năm 2024 và pháp luật về đăng ký đất đai. Hồ sơ thông thường bao gồm:
- Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với tài sản để lại thừa kế;
- Di chúc hợp pháp (đối với trường hợp thừa kế theo di chúc);
- Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế theo pháp luật, như Giấy khai sinh, Giấy đăng ký kết hôn hoặc các giấy tờ hộ tịch, quyết định của cơ quan có thẩm quyền chứng minh quan hệ nhân thân (đối với trường hợp thừa kế theo pháp luật hoặc cần xác định hàng thừa kế);
- Văn bản phân chia di sản thừa kế đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan đăng ký đất đai trong từng trường hợp cụ thể.
Sau khi hoàn tất hồ sơ, người nhận thừa kế thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Có thể thấy, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng và đầy đủ hơn cho việc thực hiện quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với bất động sản tại Việt Nam. Việc nắm vững quy định pháp lý, chủ động hoàn thiện hồ sơ chứng minh tư cách chủ thể và tuân thủ đúng trình tự thủ tục sẽ giúp người gốc Việt Nam bảo vệ trọn vẹn quyền và lợi ích hợp pháp đối với tài sản thừa kế tại quê hương.
