Hiện nay, không ít người vẫn nhầm tưởng rằng việc lập vi bằng có thể thay thế hợp đồng công chứng hoặc là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Từ hiểu lầm này, nhiều giao dịch đã được thực hiện bằng giấy viết tay kèm theo vi bằng, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp và dẫn đến những hậu quả pháp lý đáng kể.
Tiếp nối bài viết “Giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch bất động sản và những giới hạn theo quy định của pháp luật” nội dung sau đây sẽ tập trung phân tích rủi ro khi sử dụng vi bằng thay cho hợp đồng công chứng, chứng thực; hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu; trường hợp ngoại lệ có thể được Tòa án công nhận theo BLDS năm 2015; và vai trò của vi bằng trong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên khi tranh chấp phát sinh.
- Hậu quả pháp lý khi sử dụng vi bằng để thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thực tế đã có nhiều tranh chấp phát sinh từ việc các bên tin rằng vi bằng có thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng. Trên cơ sở nhận thức này, các bên tiến hành giao nhận tiền, bàn giao nhà đất, thậm chí giao toàn bộ giấy tờ liên quan mà không thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Chỉ đến khi phát sinh tranh chấp hoặc một bên vi phạm cam kết thì những hạn chế về giá trị pháp lý của giao dịch mới bộc lộ rõ.
Theo khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và việc thực hiện phải tuân thủ quy định của BLDS và pháp luật về đất đai. Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định đối với nhiều loại hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, các bên phải thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực, trừ những trường hợp pháp luật quy định khác.
Do đó, nếu các bên không tuân thủ yêu cầu về hình thức của hợp đồng thì giao dịch có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức theo quy định của BLDS năm 2015, nếu không thuộc trường hợp được công nhận theo Điều 129 của Bộ luật này.
Điều cần lưu ý là rủi ro pháp lý trong trường hợp này không xuất phát từ việc các bên lập vi bằng, mà xuất phát từ việc không thực hiện đúng hình thức bắt buộc của hợp đồng. Vi bằng vẫn có thể ghi nhận việc giao nhận tiền, bàn giao tài sản hoặc các sự kiện khác mà Thừa hành viên trực tiếp chứng kiến, nhưng những nội dung đó không làm phát sinh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng như không thay thế được thủ tục công chứng hoặc chứng thực mà pháp luật quy định.
- Hậu quả pháp lý khi giao dịch bị tuyên vô hiệu
Khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà ở không đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật và không thuộc trường hợp được công nhận theo Điều 129 BLDS năm 2015, Tòa án có thể tuyên giao dịch vô hiệu. Khi đó, hậu quả pháp lý của giao dịch được giải quyết theo Điều 131 BLDS năm 2015.
Theo quy định này, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm được xác lập. Các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại còn phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Trên thực tế, rủi ro thường tập trung ở bên nhận chuyển nhượng. Sau khi đã thanh toán phần lớn hoặc toàn bộ giá trị giao dịch và nhận bàn giao nhà, đất, bên mua có thể vẫn không được công nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở nếu hợp đồng không đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật. Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, bên mua phải hoàn trả bất động sản cho bên chuyển nhượng, đồng thời chỉ có quyền yêu cầu hoàn trả số tiền đã thanh toán và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có căn cứ).
Tuy nhiên, trên thực tế, việc thu hồi số tiền đã giao không phải lúc nào cũng thuận lợi. Trong nhiều trường hợp, bên chuyển nhượng đã sử dụng hết số tiền nhận được, mất khả năng thanh toán hoặc cố tình không tự nguyện thi hành bản án, khiến bên mua phải tiếp tục yêu cầu thi hành án dân sự. Quá trình này có thể kéo dài, phát sinh thêm chi phí và chưa chắc bảo đảm thu hồi đầy đủ giá trị tài sản đã giao.
Ngoài thiệt hại về tài sản, các bên còn có thể phải gánh chịu nhiều hệ quả pháp lý khác. Trong thời gian tranh chấp được giải quyết, quyền khai thác, sử dụng hoặc định đoạt bất động sản thường bị ảnh hưởng, việc thế chấp, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch khác đối với tài sản cũng có thể không thực hiện được. Đối với những giao dịch có giá trị lớn, việc kéo dài tranh chấp còn làm phát sinh đáng kể chi phí tố tụng, chi phí thi hành án và các tổn thất kinh tế khác.
Một vấn đề cần lưu ý là khi hợp đồng chính bị tuyên vô hiệu thì các quyền và nghĩa vụ phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng đó, như điều khoản phạt vi phạm hoặc một số thỏa thuận về thực hiện hợp đồng, về nguyên tắc cũng không còn giá trị thực hiện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật. Vì vậy, việc giao dịch bị tuyên vô hiệu không chỉ ảnh hưởng đến quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở mà còn làm mất đi nhiều cơ chế bảo đảm quyền lợi mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Có thể thấy, hậu quả của giao dịch vô hiệu không đơn thuần là việc “trả lại những gì đã nhận” mà còn kéo theo nhiều rủi ro về tài chính, thời gian và khả năng thực thi quyền lợi trên thực tế.
- Ngoại lệ được công nhận theo Điều 129 BLDS năm 2015
Mặc dù giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà ở vi phạm quy định về công chứng hoặc chứng thực có thể bị tuyên vô hiệu, tuy nhiên pháp luật dân sự cũng đã thiết lập một ngoại lệ đối với những giao dịch vi phạm điều kiện về hình thức.
Theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015, đối với giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng hoặc chứng thực, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch. Khi giao dịch được Tòa án công nhận, các bên không phải thực hiện lại việc công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng Điều 129 BLDS năm 2015 không phải là cơ chế hợp thức hóa mọi giao dịch vi phạm điều kiện về hình thức. Việc Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch chỉ được xem xét khi đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
- Giao dịch phải được xác lập bằng văn bản;
- Giao dịch chỉ vi phạm quy định về công chứng hoặc chứng thực, trong khi các điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch vẫn được bảo đảm;
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.
- Tòa án chỉ xem xét áp dụng khoản 2 Điều 129 khi có yêu cầu của một hoặc các bên trong quá trình giải quyết vụ án và trên cơ sở đánh giá toàn diện các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.
Có thể thấy, Điều 129 BLDS năm 2015 là một cơ chế bảo vệ quyền lợi của các chủ thể đã thiện chí thực hiện giao dịch trên thực tế, nhưng đây là ngoại lệ đối với nguyên tắc tuân thủ điều kiện về hình thức của hợp đồng, chứ không phải là quy định cho phép các bên chủ động bỏ qua yêu cầu công chứng hoặc chứng thực. Do đó, việc viện dẫn Điều 129 chỉ được đặt ra sau khi phát sinh tranh chấp và phải được xem xét trên cơ sở các điều kiện cụ thể của từng vụ việc.
- Vai trò của vi bằng với tư cách là nguồn chứng cứ khi phát sinh tranh chấp
Mặc dù vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng hoặc chứng thực và không làm phát sinh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, nhưng điều đó không có nghĩa vi bằng không có giá trị trong quá trình giải quyết tranh chấp. Trên thực tế, trong nhiều vụ án dân sự liên quan đến giao dịch bất động sản, vi bằng là một trong những nguồn chứng cứ quan trọng giúp Tòa án xác định diễn biến của giao dịch và mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên.
Khi phát sinh tranh chấp, những nội dung được ghi nhận trong vi bằng có thể hỗ trợ Tòa án xác định nhiều tình tiết quan trọng của vụ án, như thời điểm giao nhận tiền, việc bàn giao tài sản, việc bàn giao giấy tờ, quá trình thực hiện nghĩa vụ của các bên hoặc các sự kiện khác có liên quan đến việc giải quyết tranh chấp. Trong nhiều trường hợp, đây là cơ sở để đối chiếu với hợp đồng, chứng từ thanh toán, tài liệu, tin nhắn, thư điện tử và các chứng cứ khác nhằm làm rõ bản chất của quan hệ pháp lý giữa các bên.
Đối với những tranh chấp liên quan đến việc áp dụng khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015, vi bằng còn có thể là một trong những nguồn tài liệu chứng minh rằng các bên đã thực hiện một phần hoặc phần lớn nghĩa vụ theo giao dịch trên thực tế. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng vi bằng không phải là căn cứ duy nhất để xác định các điều kiện áp dụng Điều 129. Tòa án vẫn phải đánh giá tổng thể toàn bộ chứng cứ có trong hồ sơ vụ án để xác định mức độ thực hiện nghĩa vụ, ý chí của các bên và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, giá trị chứng minh của vi bằng cũng không mang tính tuyệt đối. Vi bằng chỉ phản ánh những sự kiện, hành vi mà Thừa hành viên trực tiếp chứng kiến tại thời điểm lập vi bằng và không xác nhận quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất của các bên. Do đó, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án sẽ xem xét vi bằng trong mối liên hệ với các tài liệu, chứng cứ khác theo nguyên tắc đánh giá chứng cứ toàn diện, khách quan và đầy đủ của pháp luật tố tụng dân sự.
Có thể thấy, trong các tranh chấp về giao dịch bất động sản, vi bằng không phải là căn cứ làm phát sinh quyền đối với bất động sản nhưng vẫn có ý nghĩa quan trọng trong việc chứng minh các sự kiện, hành vi đã xảy ra trên thực tế. Nếu được lập đúng quy định và kết hợp với các chứng cứ khác, vi bằng có thể góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quá trình giải quyết tranh chấp.
- Một số lưu ý khi sử dụng vi bằng trong giao dịch bất động sản
Từ những phân tích trên có thể thấy, phần lớn rủi ro phát sinh trong các giao dịch bất động sản có lập vi bằng không xuất phát từ bản thân vi bằng mà từ việc các bên không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật. Do đó, để hạn chế tranh chấp và bảo đảm an toàn pháp lý, cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch bất động sản cần lưu ý một số vấn đề sau:
Thứ nhất, cần kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch, bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, điều kiện chuyển nhượng, tình trạng tranh chấp, kê biên hoặc các hạn chế khác (nếu có). Đây là bước quan trọng nhằm giảm thiểu rủi ro ngay từ giai đoạn xác lập giao dịch.
Thứ hai, đối với các giao dịch mà pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, các bên cần thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định. Việc lập vi bằng không thể thay thế hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực và cũng không phải là căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai hoặc sang tên quyền sử dụng đất.
Thứ ba, trong trường hợp có nhu cầu lập vi bằng, các bên cần xác định đúng mục đích sử dụng. Vi bằng chỉ nên được sử dụng để ghi nhận các sự kiện, hành vi phát sinh trong quá trình giao dịch, như việc giao nhận tiền, bàn giao tài sản, giao nhận hồ sơ hoặc hiện trạng bất động sản, nhằm tạo nguồn chứng cứ nếu sau này phát sinh tranh chấp.
Thứ tư, đối với các giao dịch có giá trị lớn hoặc có yếu tố pháp lý phức tạp, các bên nên tham khảo ý kiến của luật sư, công chứng viên hoặc chuyên gia pháp lý trước khi ký kết và thực hiện giao dịch. Việc được tư vấn từ giai đoạn đầu không chỉ giúp lựa chọn phương thức giao dịch phù hợp mà còn hạn chế những rủi ro pháp lý và chi phí giải quyết tranh chấp về sau.
Vi bằng là một công cụ pháp lý có ý nghĩa trong việc ghi nhận các sự kiện, hành vi xảy ra trên thực tế và có thể trở thành nguồn chứng cứ quan trọng khi phát sinh tranh chấp. Tuy nhiên, trong giao dịch bất động sản, vi bằng không thể thay thế hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. Do đó, để bảo đảm an toàn pháp lý, các chủ thể khi tham gia giao dịch bất động sản cần tuân thủ đầy đủ quy định về điều kiện và hình thức của hợp đồng, đồng thời chỉ sử dụng vi bằng đúng mục đích, đúng phạm vi mà pháp luật cho phép.
